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物業知識/NEWS

20個你必須知道的物權法概念

發布時間:2019/5/22 發布人:洛陽地久物業有限公司 訪問量:670

NO.1 物權

  

生活解釋:物權,通俗地說,一頭牛屬于你,你可以用它來耕田、拉車,可以租給他人使用,也可以殺掉賣牛肉。這種支配的權利是排他的,任何人都不能干涉你。

  

理論解釋:物權就是自然人、法人直接支配特定物的權利。物權包括所有權、用益物權和擔保物權。


NO.2 所有權

  

生活解釋:你擁有一棟房屋,你可以自己使用;可以出租給別人,收取房租;也可以轉手賣給他人。這就是你對這棟房屋的所有權。

  

理論解釋:所有權包括占有、使用、收益、處分的權利,所有權是一種最充分的權利,是一種絕對的權利。


NO.3 用益物權

  

生活解釋:麥當勞租用別人的房屋進行經營,它依法享有對租用房屋的占有、使用、收益的權利,但是它沒有處分房屋的權利。也就是說麥當勞擁有的是房屋的用益物權。

  

理論解釋:用益物權人在法律規定的范圍內,對他人所有的不動產,享有占有、使用、收益的權利。

  

另外,國家對個人不動產進行征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,應當按照國家規定給予補償;沒有國家規定的,應當給予合理補償。


NO.4 擔保物權

  

生活解釋:甲向乙借款20萬元,以其價值10萬元的房屋、5萬元的汽車作為抵押擔保,以1萬元的音響設備作質押擔保,同時還由丙為其提供保證擔保。其間汽車遇車禍損毀,獲保險賠償金3萬元。如果上述擔保均有效,丙應對借款本金在6萬元數額內承擔保證責任。丙承擔的是物的擔保以外的擔保責任。

  

理論解釋:擔保既有物的擔保又有人的擔保,債務人自己提供物的擔保的,債權人應當先就該物的擔保實現債權,也可以要求保證人承擔保證責任。


NO.5 不動產

  

生活解釋:甲買了乙的一套房屋,在變更產權登記之前,乙又將房屋賣給了丙,且進行了產權變更登記。盡管甲與乙房屋買賣合同在先,但是不得對抗丙對房屋的合法擁有。

  

理論解釋:不動產,指土地以及建筑物等土地附著物。不動產權利的取得應當以登記為要件,不登記,不動產設立、變更、轉讓和消滅的權利皆無從談起。


NO.6 動產

  

生活解釋:張三有一張桌子,想賣給李四,不管價錢是怎么商定的,桌子所有權的轉移,是以桌子交付給李四時為準。

  

再比如,甲賣給乙一頭牛,雙方約定好價錢,尚未給付價款的情況下,甲就將牛交給乙。當天夜里,雷電將此牛擊死,乙應該對牛的死亡承擔責任,因為牛的所有權以交付而發生轉移。

  

理論解釋:動產,顧名思義,就是可以活動的財產。動產所有權的轉讓和動產質權的設立等,自交付時發生效力。


NO.7 共有

  

生活解釋:甲、乙、丙共有一套房屋,其應有部分各為1/3.為提高房屋的價值,甲主張將此房的地面鋪上木地板,乙表示贊同,但丙反對。因甲乙的應有部分合計已過半數,故甲乙可以鋪木地板。再比如,甲、乙、丙、丁共有一輪船,甲占該船70%份額?,F甲欲將該船作抵押向某銀行貸款500萬元。如各共有人事先對此未作約定,則甲的抵押行為無須經任何人同意。這就是按份共有。

  

理論解釋:共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照其份額對共有的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利。而共同共有則是,共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有占有、使用、收益和處分的權利。


NO.8 建筑物區分所有權

  

生活解釋:南京某城市花園是南京市鼓樓區的一個高檔住宅小區,1998年9月,開發商申報時,南京市規劃局以《建筑工程規劃設計要點通知書》要求,其規劃建筑應按機動車0.2車位/戶,非機動車2車位/戶配建停車庫。小區建成后,3幢樓下建有連片整體地下車庫,共有59個機動車泊位。開發商在銷售住宅時也承諾:小區配建地下車庫供業主停車。但業主們入住后卻發現,只有購買車位才能取得停車權。開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中的37個車位,其余車位則被小區物管公司以每月250元的租金租了出去。

  

2003年6月,該小區業主委員會向鼓樓區人民法院起訴開發商,請求法院判決確認該小區地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權利歸全體業主所有。

  

法院判決:開發商將小區地下停車庫移交給小區業主委員會管理,并由全體業主享有地下停車庫的權益。

  

這起案例就涉及了物權法草案中的“建筑物區分所有權”。

  

理論解釋:建筑物區分所有權,指因多層、高層建筑物的出現,各人對住宅等專有部分享有所有權,對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權利。

  

《物權法(草案)》中對百姓關注的會所、車位的歸屬,作出原則規定:有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除了建設單位等能夠證明其享有所有權外,屬于建筑物區分所有權人共有。


NO.9 孳息

  

生活解釋:天然孳息是指,母牛生的小牛、果樹上結的果子等。法定孳息是指,銀行的利息、房屋的租金等。

  

理論解釋:孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物權人取得,沒有用益物權人的,由所有權人取得,但當事人另有約定的除外。對于法定孳息,當事人有約定的,按照約定取得;沒有約定或者約定不明的,按照交易習慣取得。


NO.10 相鄰權

  

生活解釋:張三有一塊土地,他完全有權禁止其他人進入自己的土地,但是李四若不經過張三的土地就不能到達自己的土地,張三就應該給李四提供必要的便利。當然,李四應當盡量避免給相鄰的不動產權利人張三造成損害,如造成損害,應當給予賠償。不動產權利人包括不動產權利人張三以及租用張三土地的其他人。

  

理論解釋:不動產相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。


NO.11 土地承包經營權

  

生活解釋:中央電視臺焦點訪談欄目日前播出的某地為修建公路而非法占用農民土地一事,不但沒有給予農民合理的補償,而且侵犯了農民合法的30年土地承包經營權。

  

理論解釋:土地承包經營權人依法有權對其承包經營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。

  

土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。

  

征收承包期內的土地的,應當對土地承包經營權人給予合理補償。


NO.12 建設用地使用權

  

生活解釋:山東省臨沂市一家單位以出讓方式獲得建設用地使用權的同時,不但沒有對土地上已經存在的房屋進行補償,反而強行推倒別人的房屋,就是對已經設立的用益物權人的權利的侵害。

  

理論解釋:建設用地使用權人依法有權對國家所有的土地占有、使用和收益,在該土地上建造并經營建筑物、構筑物及其附屬物。新設立的建設用地使用權,不得損害已經設立的用益物權人的權利。


NO.13 宅基地使用權

  

生活解釋:村民甲批得一塊宅基地,在此造了兩間住房和一間偏房。一年后,因要搬到城里兒子家住,甲將此房轉賣給了本村正要申請宅基地的村民乙。村民甲行使的即為宅基地使用權。

  

理論解釋:宅基地使用權人有權對集體所有的土地占有和使用,在該土地上建造住房及其附屬設施。同時,宅基地使用權人可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時,宅基地使用權一并轉讓。一戶只能擁有一處宅基地。


NO.14 地役權

  

生活解釋:甲為了能在自己的房子里欣賞遠處的風景,便與相鄰的乙約定:乙不在自己的土地上從事高層建筑;作為補償,甲每年支付給乙4000元。兩年后,乙將該土地使用權轉讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓,與甲發生了糾紛。對此糾紛,甲對乙的土地不享有地役權。

  

這就說明,地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機關申請地役權登記。不登記,不得對抗善意第三人。

  

理論解釋:地役權人有權按照合同利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。


NO.15 建筑物區分所有權人(即業主

  

生活解釋:甲、乙、丙等一干人在某小區購買了商品房,那么小區內的所有住戶就是建筑物區分所有權人,也就是我們通常所說的“業主”。建筑物區分所有權人可以成立委員會,即業主委員會,委員會享有制定管理規約、選舉更換委員會人選、選聘解聘物業管理公司等權利。

  

理論解釋:建筑物區分所有權人就是對某一區域范圍內的住宅、商業用房個人專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利而對電梯、樓道、綠地等共有部分享有共同管理權利的人。


NO.16 居住權

  

生活解釋:張先生與李女士結婚時住的兩居室是張先生單位分的,后兩人因感情不和離婚,法院將房子判給男方,但李女士可以暫時居住。離婚后李女士收養一子和她一起生活,不久,李女士突然病逝。其子要求繼續在此房居住,張先生不同意,遂將此房收回。李女士離婚后對房子擁有的就是居住權。由于居住權不能繼承和轉讓,因此她收養之子不能繼續住在此房。

  

理論解釋:居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。設立居住權,可以根據遺囑或者遺贈,也可以按照合同約定。但居住權不得轉讓和繼承。而且,居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用。


NO.17 抵押權

  

生活解釋:甲向乙借款20萬元,甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轎車為乙的債權設定抵押擔保并依法辦理了抵押登記,但都未與乙約定所擔保的債權份額及順序,兩輛轎車價值均為15萬元。若甲到期未履行債務,乙可以就任一轎車行使抵押權,再就另一轎車行使抵押權彌補不足,乙可同時就兩輛轎車行使抵押權,各實現任意比例債權。

  

再如,甲向乙借款5萬元,并以一臺機器作抵押,辦理了抵押登記。隨后,甲又將該機器質押給丙。丙在占有該機器期間,將其交給丁修理,因拖欠修理費而被丁留置。如果發生糾紛,應該按照什么順序進行受償呢?應該是乙優先于丙受償,丁優先于乙受償。

  

理論解釋:為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人未履行債務時,債權人有權就該財產優先受償。


NO.18 質權

  

生活解釋:甲將所持有的A公司債券交付乙,作為向乙借款的質押物。雙方簽訂了書面質押合同,但未在債券上背書“質押”字樣。借款到期后甲未還款。甲的另一債權人丙向法院申請執行上述債券。正確的做法應該是,乙以債券已出質對抗丙的執行申請。

  

理論解釋:為擔保債務的履行,債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的,債務人未履行債務時,債權人有權就該動產優先受償。

  

質權與抵押權的不同在于前者是轉移動產的占有,而后者則是不轉移動產的占有。

  

質權分為動產質權和權利質權兩種。前者是有形的,后者是無形的。


NO.19 留置權

  

生活解釋:農民甲到期沒有履行對農民乙的債務,乙就留置了甲與債務有關的農用車一輛,但是甲還在這輛車上設立了抵押權或者質權,如果各個權利人均對此車行使自己的權利,誰應該首先得到補償呢?應該是設立了留置權的乙。

  

理論解釋:債務人未履行債務時,債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產,并有權就該動產優先受償。


NO.20 占有

  

生活解釋:趙某孤身一人,因外出打工,將一祖傳古董交由鄰居錢某保管。錢某因結婚用錢,情急之下謊稱該古董為自己所有,賣給了古董收藏商孫某,得款10000元。孫某因資金周轉需要,向李某借款20000元,雙方約定將該古董押給李某,如孫某到期不回贖,古董歸李某所有。

  

因為合同的效力未定,錢某的行為屬無權處分行為,無權處分行為產生的合同效力未定。所以,錢某屬于無權占有。

  

孫某能取得古董所有權,因為孫某的行為符合善意取得的條件,孫某因善意取得而取得所有權。孫某的行為就屬于善意占有。

  

趙某有要求占有人返還原物的請求權,自侵權發生之日起一年以內沒有行使,該請求權消滅。本案中,趙某只能要求錢某返還古董,而不能要求孫某返還,因為孫某是善意占有。

  

理論解釋:占有,包括有權占有和無權占有,無權占有包括善意占有和惡意占有。

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